Wärme ist wichtig / Bei Wohnraumtemperaturen und Heizanlagen legen die Gerichte strenge Maßstäbe an (FOTO)

Berlin (ots) -

Auch wenn der Sommer noch so schön und lang war: Die nächste
Heizperiode ist im Anmarsch. Es gab bereits erste kalte Nächte und
bald dürften in allen Wohnanlagen die Heizkörper wieder aufgedreht
werden. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS befasst sich in
seiner Extraausgabe mit Urteilen deutscher Gerichte rund um dieses
Thema. Das Spektrum reicht von der Mindesttemperatur, die in einer
Mietwohnung herrschen sollte, bis zur Frage, wie die Heizkosten
korrekt abgerechnet werden müssen.

Wenn in einem Mietvertrag nicht geregelt ist, wie warm eine
Wohnung mindestens sein soll, dann kann der Eigentümer trotzdem nicht
schalten und walten, wie er will. Während der Heizperiode von Oktober
bis April muss er dafür sorgen, dass auch nachts eine Raumtemperatur
von wenigstens 18 Grad Celsius erreicht wird. So entschied es das
Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 205 C 36/16) auf die Klage eines
Mieters hin. Weil die genannte Mindesttemperatur nicht erreicht
wurde, handelte es sich nach Ansicht des Richters um einen
Mietmangel. Eine Minderung ist in solchen Fällen möglich.

Eine "arbeitende" Heizanlage kann gelegentlich auch Geräusche
verursachen. Im konkreten Fall handelte es sich um ein Brummen, das
sich in regelmäßigen Intervallen wiederholte und den Mieter einer
Wohnung störte. Er forderte den Eigentümer auf, dies abzustellen -
und kürzte die Miete. Doch das akzeptierte das Amtsgericht Hannover
(Aktenzeichen 412 C 8478/13) nicht. Zwar sei ein Geräusch zu
vernehmen, es sei aber nach den Ausführungen eines Sachverständigen
sehr leise und liege unterhalb des für haustechnische Anlagen
vorgesehenen Pegels. Von einem Mangel könne keine Rede sein, hier
handle es sich eher um typische Wohngeräusche, die in ähnlicher Weise
wie Umweltgeräusche hinzunehmen seien (Vogelzwitschern,
Schienenverkehr).

Es war wie verhext. Da konnte ein Mieter den Thermostat im
Schlafzimmer noch so oft auf Stufe Null stellen - trotzdem sorgte der
Heizkörper für eine Temperatur von mindestens 22 Grad. Zu warm für
eine erholsame Nachtruhe, befand der Betroffene. Das Landgericht
Berlin (Aktenzeichen 67 S 357/15) konnte seinen Argumenten folgen.
Wenn der Eigentümer es nicht schaffe, dass die Temperatur in einem
Schlafraum auf Wunsch höchstens bis 18 Grad Celsius heruntergefahren
werden könne, dann würden die Mindeststandards einer Wohnung nicht
erreicht und der Mieter könne erfolgreich dagegen vor-gehen. Ein
ständiges Abkühlen "durch überobligatorisches Öffnen der Fenster" sei
niemandem zuzumuten.

Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine
Zentralheizung können auf dem Wege der Teilungserklärung oder durch
nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum innerhalb einer WEG
zugeordnet werden. Das war in einem Streitfall vor dem
Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 176/10) eine wichtige Frage
gewesen. Es ging um die Erneuerung einer Heizung innerhalb einer
Wohnanlage. Ein Eigentümer hatte dem widersprochen, was aber ein
Problem darstellte, weil seine Heizkörper dann nicht mehr kompatibel
mit der neuen Anlage waren. Die BGH-Richter entschieden, die
Eigentümergemeinschaft könne die Sanierung bis zur Wohnung des
Betroffenen beschließen, ihn jedoch nicht zu Änderungen in den
eigenen vier Wänden zwingen. Nach einer angemessenen Umstellungsfrist
sei dann eine Abkoppelung dieser einen Wohnung möglich.

Zwar ist eine Heizanlage hauptsächlich in der kalten Jahreszeit
unabdingbar. Doch auch außerhalb der "Saison" darf eine Wohnung nicht
unangenehm kalt werden. Genau das war bei einer vermieteten Immobilie
der Fall. Wegen fehlender Heizmöglichkeiten und eines auch sonst
maroden Zustands des Objekts mussten die Mieter in den Monaten April
und Mai frieren. Der Mai zählt zwar nicht mehr zur Heizperiode, aber
trotzdem sprach das Amtsgericht Villingen-Schwenningen (Aktenzeichen
11 C 243/14) eine Minderung der Mietzahlungen um die Hälfte zu. Wegen
einer fehlenden Wohnungstüre - es war stattdessen nur eine normale
Zimmertüre eingebaut - wurde den Mietern eine zusätzliche Reduzierung
um fünf Prozent zugesprochen und wegen herumliegenden Bauschutts noch
einmal zehn Prozent.

Manche mögen es spontan als ein Glück betrachten, unmittelbar über
dem Heizkeller einer Wohnanlage zu wohnen, weil von dort mit einer
gewissen Wärmeabstrahlung zu rechnen ist. Doch das kann auch schnell
unangenehm werden. In einem Hamburger Mietshaus drangen sowohl
vernehmbare Geräusche der Heizanlage als auch erhebliche Wärme in
eine darüber gelegene Wohnung. Beide Probleme rechtfertigten nach
Überzeugung des Landgerichts Hamburg (Aktenzeichen 307 S 130/08)
jeweils eine Minderung der Miete um zehn Prozent. "Eine permanente
Beheizung", hieß es im Urteil, laufe dem Interesse der Mieter
zuwider, die Temperaturen nach seinem "subjektiven
Behaglichkeitsempfinden regulieren zu können".

Ein älteres Ehepaar war schockiert, als es die Jahresabrechnung
des zuständigen Energieversorgers erhielt, der unter anderen Strom
und Gas lieferte. Der veranschlagte Betrag von rund 9.000 Euro war
etwa zehn Mal so hoch wie der Verbrauch im Vorjahreszeitraum und
überstieg auch das, was vergleichbare Haushalte bezogen hatten.
Kunden und Anbieter stritten daraufhin über mehrere Instanzen hinweg,
ob diese Summe unverzüglich bezahlt werden müsse oder nicht. Der
Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 148/17) bejahte schließlich
ein vorläufiges Zahlungsverweigerungsrecht der Kunden. Wie bereits
zuvor vom Oberlandesgericht festgestellt, bestehe hier die
"ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers" bei der
Abrechnung.

Und was ist davon zu halten, wenn eine Heizanlage offensichtlich
mangelhaft ist, weil sie kaum reguliert werden kann und dadurch hohe
Kosten für den Verbraucher verursacht? Eine Mieterin von
Gewerberäumen beanstandete genau das und reduzierte wegen der
unwirtschaftlichen Heizung ihre monatlichen Zahlungen. Der
Bundesgerichtshof (Aktenzeichen XII ZR 80/12) war mit dieser
Minderung nicht einverstanden. Vermieter seien grundsätzlich nicht
verpflichtet, eine wirtschaftlich funktionierende Heizung einzubauen.
Hier habe das - zu DDR-Zeiten errichtete - Haus als Altbau durchaus
dem erwartbaren und vertretbaren Stand der Technik entsprochen.

Der schlimmste vorstellbare Fall dürfte es sein, wenn während der
Heizperiode nahezu alles ausfällt, worauf ein Mieter im Alltag
angewiesen ist. In einer Wohnung in Nürnberg funktionierten wegen
eines Problems mit der Gasversorgung (Verpuffung) monatelang weder
Heizung noch Warmwasserversorgung und selbst die Kochmöglichkeit
(Gaskochherd) war deswegen nicht gegeben. Das Amtsgericht Nürnberg
(Aktenzeichen 16 C 127/16) befasste sich damit, wie solch ein
Totalausfall juristisch zu bewerten sei. Das Ergebnis: Während der
Heizperiode von Oktober bis April kommt eine Minderung der Miete um
85 Prozent in Betracht, außerhalb der Heizperiode von Mai bis
September sind es immerhin noch 60 Prozent.



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