Am Bürovermietungsmarkt werden umzugswillige Unternehmen aufgrund geringer Verfügbarkeit an geeigneten Flächen ausgebremst

Frankfurt (ots) - Die Ergebnisse zahlreicher Konjunkturumfragen zu
Beginn des Jahres zeitigten eher gedämpfte Erwartungen und die
jüngsten Ankündigungen des amerikanischen Präsidenten zu Strafzöllen
dürften kaum zu deren Aufhellung beitragen. Davon unabhängig zeigen
die meisten wirtschaftlichen Indikatoren nach wie vor nach oben und
stützen die aktuell sehr positiven Konjunkturprognosen für das
Gesamtjahr. Das BIP soll laut Consensus Economics um 2,4 % wachsen,
nach 2,2% 2017. Auch der Arbeitsmarkt sendet weiterhin positive
Signale, die Arbeitslosenquote ist im März auf 5,5 % zurückgegangen
und soll bis Ende des Jahres auf 5,3 % sinken. Allerdings bremst der
signifikante Fachkräftemangel vieler Branchen und Unternehmen
geplante Geschäftsexpansionen aus. In der jüngsten
ifo-Managerbefragung gaben 73 % der Unternehmen an, der
Fachkräftemangel sei das aktuell größte Risiko für die deutsche
Konjunktur, erst deutlich dahinter folgen "überzogene Lohnabschlüsse"
(49 %) und "global zunehmender Protektionismus" mit 44 %. "Letzterer
hat zwar kurzfristig keine negativen Auswirkungen auf die Konjunktur,
langfristig drohen aber massive Behinderungen im globalen Handel mit
entsprechend negativen Folgen vor allem für exportorientierte Länder
wie China oder Deutschland", so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

Ein weiteres Risiko stellt die aktuelle hohe Auslastungsquote der
deutschen Wirtschaft dar. Und interessanterweise zeigt sich diese am
deutlichsten in der Bauwirtschaft. In diesem Bereich wird nach
Einschätzung der Wirtschaftsinstitute die Wirtschaftsleistung wohl
nicht weiter zulegen, sondern auf dem (hohen) Niveau des Vorjahres
bleiben. "Dennoch erscheinen aufgrund teilweise extremer Engpässe in
der Konsequenz steigende Baupreise realistisch und könnten so auch
den teilweise dringend benötigten Neubau auch für Gewerbeimmobilien
weiter ausbremsen", betont Timo Tschammler.

Trendwende oder Zwangspause beim Umsatz? Volumen um 15 % niedriger

Die positiven Arbeitsmarktentwicklungen schlagen sich unmittelbar
am Büroimmobilienmarkt nieder. So stieg die Zahl der Erwerbstätigen
im Dienstleistungssektor im 12-Monatsvergleich deutschlandweit um
rund 230.000. Umgerechnet in zusätzlich benötigter Bürofläche
entspricht das einem Zusatzbedarf von rund 5,8 Mio. m², davon allein
in den Big 7 rund 2 Mio. m². Wenn man bedenkt, dass der
Büroflächenbestand im gleichen Zeitraum um lediglich knapp 270.000 m²
angewachsen ist (Neubauten von 820.000 m² standen Bestandsabgänge in
Höhe von 550.000 m² gegenüber), ist es nicht verwunderlich, dass
aufgrund dieses Angebots-/Nachfrage-Missverhältnisses die Leerstände
weiter sinken. "Und ein weiter sinkender Leerstand muss in der
Konsequenz irgendwann auch einmal Auswirkungen auf die Nachfrage
haben. So gesehen ist das Umsatzminus von 15 % gegenüber dem 1.
Quartal 2017 auch nicht sonderlich überraschend und aus unserer Sicht
nicht als Trendwende einer generell rückläufigen Nachfrage zu sehen.
Im Gegenteil, viele umzugswillige Unternehmen werden aufgrund der
geringen Verfügbarkeit an geeigneten Flächen ausgebremst und quasi
gezwungen, auslaufende Mietverträge in ihren bestehenden Flächen zu
verlängern", kommentiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL
Germany.

Aggregiert über alle sieben Immobilienhochburgen wurden zwischen
Januar und März knapp 900.000 m² vermietet oder an Eigennutzer
verkauft. Immerhin liegt dieses Ergebnis noch um gut 5 % über dem
langjährigen Mittel seit dem ersten Quartal 2010.

Wie in jedem Quartal des gesamten letzten Jahres führen auch in
den ersten drei Monaten 2018 München und Berlin mit 230.000 m² bzw.
190.000 m² die Rangliste an. Beide mussten allerdings Federn lassen:
in München betrug der Rückgang im Jahresvergleich knapp 12 %, in der
Hauptstadt knapp 17 %. Die kräftigsten Einbußen mussten Hamburg (- 41
%), Köln und Düsseldorf mit jeweils rund einem Drittel hinnehmen.
Positive Meldungen dagegen kamen aus Frankfurt und Stuttgart, hier
verbesserten sich die Umsatzzahlen um 31 % bzw. 21 %.

"Das Thema Brexit hat angesichts der noch immer nicht klaren
Austrittskonditionen etwas an Strahlkraft verloren. Zudem scheint es
so zu sein, dass sich viele Banken mit einer 'Rückkehr von der
Abkehr' beschäftigen. Fakt ist, es gibt aktuell in Europa keinen
eindeutigen Gewinner und keinen Büromarkt, der bislang signifikant
durch den Brexit profitieren konnte. Wenn London verlassen wird, dann
nicht en bloc. Vielmehr werden bestehende Arbeitskräfte auf
unterschiedliche Standorte verteilt und so hält sich auch in
Frankfurt der bislang zu messende Effekt in Grenzen. Eine aktuelle
Umfrage von Reuters unter rund 120 Finanzunternehmen hat ergeben,
dass verteilt über die nächsten Jahre max. rund 5.000 neue
Arbeitsplätze in der Hessenmetropole entstehen könnten", so Timo
Tschammler.

Die Nettoabsorption fiel mit rund 37.000 m² zwischen Januar und
Ende März recht bescheiden aus und war in drei Hochburgen sogar
negativ. "Dies mag angesichts der sinkenden Leerstände überraschen.
Das starke Umsatzvolumen des letzten Jahres macht sich aber
offensichtlich in jetzt statt findenden Umzügen bemerkbar. Zwar gehen
die hinterlassenen Flächen statistisch in den Leerstand ein. Dass
dieser trotzdem gesunken ist, lag daran, dass bei vielen leer
stehenden Bürogebäuden mit einer Sanierung begonnen wurde und einige
Gebäude einer anderen Nutzung zugeführt oder sogar ganz abgerissen
wurden. Tatsächlich sank auch der Bürobestand in der Aggregation über
alle sieben Hochburgen im Vergleich zum Vorquartal. An dem Fakt, dass
die Verfügbarkeit von guten Flächen in adäquaten Lagen ein Problem
für Nutzer bleibt, kann das aber nicht rütteln", so Helge
Scheunemann. Und weiter: "Selbst wenn die Projektpipeline wieder
anziehen sollte mit entsprechend verfügbaren Flächen, sind diese in
vielen Fällen nur zu sehr hohen Mietpreisen zu haben und insofern
nicht für alle Nutzergruppen geeignet. In der Konsequenz können
gerade viele Großanfragen nicht bedient werden und enden häufig in
Bestandsverlängerungen. Das ist genau der Grund, weshalb das Thema
'Flexible Office Space' derzeit so aktuell ist. Deren Betreiber
sondieren weiterhin stark die Lagen der Big 7. Dabei geht es sowohl
um Expansion bereits am Standort ansässiger Unternehmen als auch um
den Markteintritt von neuen Betreibern in Deutschland."

"Für die kommenden Quartale rechnen wir in Folge der guten
Konjunktur und des florierenden Arbeitsmarktes mit einer weiterhin
hohen Anfragedynamik. Mehr denn je werden sich diese Anfragen
allerdings nicht mehr 1:1 in konkrete Vermietungstransaktionen
niederschlagen. Zu stark verhindert die mangelnde Produktauswahl den
Abschluss von umsatzrelevanten Mietverträgen. Insofern gehen wir
davon aus, dass das Vorjahresvolumen nicht erreicht wird, der Umsatz
sich deutlich unter 4 Mio. m² bewegen wird", betont Timo Tschammler.

Leerstand sinkt weiter und tendiert in Richtung 4 %

Erneut weist der Leerstand nur in eine Richtung: nach unten. Die
Leerstandsquote in den Big 7 lag Ende März bei 4,5 % und damit
nochmals fast 20 Basispunkte unter der Quote drei Monate zuvor.
Absolut gesehen stehen damit in den Big 7 kumuliert nur noch 4,18
Mio. m² kurzfristig zur Verfügung, 15 % weniger als noch vor einem
Jahr. In sechs der sieben Hochburgen fiel der Leerstandsrückgang
zweistellig aus, lediglich in Düsseldorf blieb er nahezu konstant.
"Man kann es nicht oft genug wiederholen: das ist dramatisch und
weder förderlich für die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit einer
Stadt, noch für die weitere Mietpreisentwicklung, deren Anstieg sich
nicht mehr nur an der Nachfrage orientiert, sondern immer stärker ein
Resultat mangelnder Verfügbarkeit ist", betont Timo Tschammler.

Eine Trendwende ist aktuell nicht in Sicht. Auf 4,3 % soll die
Leerstandsquote in den kommenden neun Monaten absinken. "Wenn wir den
Konjunkturprognosen Glauben schenken, werden die positiven
Unternehmensdaten zumindest auch 2019 noch anhalten und weiter Druck
auf die Büromärkte ausüben. Gleichzeitig besteht wie schon erwähnt in
der Bauindustrie Vollauslastung. Nur scheint die zumindest den
Büroneubau auszusparen: auch im abgelaufenen Quartal wurden nur knapp
161.000 m² fertig gestellt, 20 % unter dem Volumen im
Vergleichszeitraum des Vorjahres", so Tschammler weiter. Und
Scheunemann ergänzt: "Nutzer, die aufgrund ihrer Größe und
Marktposition die Möglichkeit haben, bereits in Projekten Verträge
abzuschließen, werden dies auch weiterhin tun. Insofern steht auch
2018 unter dem Aspekt des 'Forward rentings'. Auf der anderen Seite
werden sich Nutzer mit kleineren Flächenbedarfen, die sich räumlich
verändern wollen oder müssen, stärker hin zu flexiblen
Büroanbietern/Coworking-Betreibern orientieren."

Neubauvolumen nicht so stark wie erwartet

Nachdem im ersten Quartal deutlich weniger Flächen fertig wurden
als ursprünglich erwartet, steht zu befürchten, dass auch für das
laufende Jahr weitere Verschiebungen das Neubauvolumen dämpfen
werden. Aus gegenwärtiger Sicht sollen noch weitere rund 900.000 m²
bis Ende des Jahres fertig gestellt werden, damit läge das Volumen in
2018 zwar über dem in 2017; die noch vor drei Monaten angepeilten 1,3
Mio. m² scheinen aber nicht mehr realisierbar zu sein. "Die
Vollauslastung der Baubranche schlägt sich damit offensichtlich auch
in Verzögerungen von bereits konkreten Projekten nieder. Und die
zweite schlechte Nachricht für umzugswillige Nutzer: Von den in
diesem Jahr noch erwarteten 900.000 m² sind aktuell nur noch 274.000
m² verfügbar, das sind rund 30 %. Damit hat sich der kleine
Lichtblick in Bezug auf das Angebot, den wir noch im letzten Quartal
identifiziert hatten, zu Beginn des neuen Jahres schon wieder
verabschiedet: Die mangelnde Auswahl an freien Flächen wird auch
weiterhin das Hauptproblem des deutschen Büromarktes bleiben", so
Tschammler.

Mietpreisanstieg setzt sich fort mit starker Dynamik in Berlin und
Stuttgart

Trotz des Umsatzrückgangs zu Beginn des Jahres hat sich das
Mietpreiswachstum fortgesetzt. "Dies schlägt sich nicht überall in
einer Erhöhung der Spitzenmiete nieder, sondern kann auch in
Teilmärkten stattfinden, in denen Neubauentwicklungen entstanden sind
oder entstehen werden oder in denen das Angebot an verfügbaren
Flächen extrem niedrig ist", so Scheunemann. Überhaupt scheine die
aktuelle Mietpreisphase stärker angebots- als nachfrageorientiert zu
sein. So sank beispielsweise der Umsatz in Berlin im ersten Quartal
um fast 17 %, die Spitzenmiete zog aber um einen weiteren Euro auf 31
Euro/m²/Monat an, eine deutliche Reaktion auf das weitere Absinken
der Leerstandsquote. Gleichzeitig stiegen in den letzten drei Monaten
auch in neun von 16 Berliner Teilmärkten die Spitzenmieten. Eine
ähnliche Entwicklung mit Mietsteigerungen in zahlreichen Teilmärkten
der Stadt ist auch in Stuttgart, dem Markt mit der aktuell
niedrigsten Leerstandsquote, zu beobachten. Auch in der
12-Monats-Rückschau wurde in diesen beiden Märkten das stärkste
Mietwachstum der Big 7 registriert mit fast 11 % in Berlin und 7 % in
Stuttgart.

Der JLL-Spitzenmietpreisindex für die Big 7 hat Ende März 2018
196,1 Punkte erreicht und damit den höchsten Wert seit dem dritten
Quartal 2001. Im Einjahresvergleich ergibt sich damit ein Plus von
4,3 %. "Bis Ende des Jahres rechnen wir mit einem weiteren Anstieg im
Index auf dann 200,7 Punkte, entsprechend einem Plus auf Jahressicht
von 3,2 %", so Scheunemann.

Timo Tschammler betont abschließend: "2018 bleibt ein Jahr hoher
Nutzernachfrage. Wichtig wäre, dass die für die kommenden Jahre
geplanten Neubauprojekte auch tatsächlich realisiert werden und die
bereits im Bau befindlichen Projekte ihren Zeitrahmen einhalten. Der
Büromarkt benötigt die neu entstehenden Flächen dringendst. Es wäre
den Aktivitäten abträglich, wenn sich die Flächenknappheit noch
weiter verschärfen würde."



Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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