Büro-Vermietungszyklus nach wie vor intakt - Umsatz in den deutschen Big 7 deutlich über 900.000 m²

Frankfurt (ots) - Die Rahmenbedingungen für die deutschen
Büromärkte haben sich auch am Ende des ersten Quartals 2019 nicht
verändert. Weiterhin dominieren eher die ernüchternden Schlagzeilen,
und die virulenten Themen wie Handelskonflikt oder Brexit sind von
einer Lösung nach wie vor weit entfernt. Das schlägt auf die Stimmung
in der Wirtschaft. So rechnen die Wirtschaftsinstitute wegen des
schwierigen Umfelds für die Exporteure in diesem Jahr nur noch mit
einem Wirtschaftswachstum von im Mittel 1,0 Prozent. "Garant für das
Wachstum soll die bislang starke Binnenkonjunktur sein. Auch die
jüngste leichte Stimmungsaufhellung in den Chefetagen der deutschen
Wirtschaft im März kann noch nicht als Signal für eine Trendwende
gedeutet werden. Immerhin: Für den Aufwärtstrend sorgten
Dienstleister, Handel und Bau, während die exportabhängige Industrie
nach wie Sorgenkind bleibt. Hier wird nicht nur die Lage negativer
bewertet, sondern auch die Aussichten erscheinen so schlecht wie seit
November 2012 nicht mehr", so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

Vor diesem Hintergrund hat sich auch die Bereitschaft der
Unternehmen, neue Stellen zu schaffen, eingetrübt. Das
ifo-Beschäftigungsbarometer fiel im März auf den niedrigsten Stand
seit zwei Jahren. Dennoch muss konstatiert werden, dass sich damit
der Beschäftigungsaufbau lediglich verlangsamt, mitnichten wird damit
ein Beschäftigungsrückgang signalisiert. Aber es regiert die
Vorsicht, und dass die Bäume nicht in den Himmel wachsen, müssen auch
die in den letzten Jahren stark expandierenden Flexible Office Space
Betreiber einsehen. "In der gesamten Flexible Office Space Branche
sehen wir aber weiterhin eine hohe Marktaktivität durch
Flächengesuche der Betreiber sowie ein großes Potenzial auf Seiten
der Corporates, die sich letztlich entscheiden, solche flexiblen
Flächenangebote in Anspruch zu nehmen", betont Timo Tschammler.

Größere Herausforderung für flächensuchende Unternehmen

Auch zum Ende des ersten Quartals 2019 unterliegt die Nachfrage
weiterhin dem Postulat eines weiter sinkenden Flächenangebotes. In
den Monaten Januar bis Ende März lag das Umsatzvolumen in den Big 7
bei rund 922.000 m², entsprechend einem leichten Rückgang von vier
Prozent gegenüber dem Jahresauftakt im vergangenen Jahr. Im Vergleich
zum 5-Jahresschnitt kann ein Plus von drei Prozent notiert werden.
"Der Zyklus ist intakt. Unternehmen suchen grundsätzlich nach wie vor
neue flexible Flächen mit Expansionsoptionen. Dass sie diese in der
aktuellen Marktlage mit teilweise dramatischen Engpässen nur
schwerlich finden, ist keine neue Meldung. Sie stellt flächensuchende
Unternehmen aber vor eine immer größere Herausforderung, Lösungen für
ihre jeweils spezifischen Ansprüche zu finden", so Timo Tschammler.
Tschammler weiter: "Die Alternativen heißen, Verbleib in den
Altflächen ohne weitere Expansionsmöglichkeit, Umzug in dezentrale
Teilmärkte mit gegebenenfalls Verschlechterung der Erreichbarkeit
durch die Mitarbeiter oder Anmietungen in Projektenwicklungen mit
Umzugstermin in ein bis drei Jahren. Alle Varianten bedeuten aus
unternehmerischer Sicht Einschnitte oder erheblichen Mehraufwand."

Tschammler ergänzt: "Es bleibt abzuwarten, ob sich die
wirtschaftliche Schwächephase und eine Konsolidierung des
Beschäftigungsaufbaus im weiteren Jahresverlauf auch auf die
Nachfrage nach Büroflächen auswirken werden. Zwar stehen die Ampeln
für den Dienstleistungssektor nach wie vor auf grün, bei der
Industrie gibt es allerdings einige Fragezeichen. Allein bei den
DAX-30 Unternehmen sollen in den kommenden Jahren rund 100.000
Stellen abgebaut werden. Dieser Stellenabbau betrifft zwar nicht nur
Deutschland und auch nicht in vollem Umfang
Schreibtisch-Arbeitsplätze. Dennoch zeigen diese Pläne eine durchaus
hohe Unsicherheit in den Chefetagen gerade bei den großen
Industrieunternehmen. Vor allem die jüngsten Entwicklungen rund um
den Brexit drohen bei einem ungeregelten Ausscheiden Großbritanniens
vor allem die exportstarken Industriebranchen hierzulande in
Mitleidenschaft zu ziehen mit signifikanten Konsequenzen auch für
deren Belegschaft."

Mit Blick auf die sieben deutschen Immobilienhochburgen zeigt sich
zum Ende des ersten Quartals ein heterogenes Bild. In drei der Big 7
wurde im Jahresvergleich ein Umsatzrückgang registriert (Frankfurt -
31%, München - 16% und Stuttgart - 4%). Insbesondere am Rhein zogen
demgegenüber die Umsatzzahlen deutlich an, in Köln + 23 Prozent auf
76.400 m² und in Düsseldorf um 22 Prozent auf knapp 110.000 m². Das
höchste Büroumsatzvolumen notiert mit 217.500 m² Berlin, bewegt sich
damit leicht über dem Niveau des letzten Jahres. Das erstaunt
angesichts des erneuten Absinkens der Leerstandsquote auf nunmehr
unter zwei Prozent.

"Für das Gesamtjahr 2019 halten wir an unserer Umsatzprognose
fest: mit einem Volumen von ca. 3,8 Mio. m² läge das Ergebnis knapp 5
Prozent unter dem 2018er Resultat", so Timo Tschammler.

Flexible Büroflächenbetreiber zeigen sich nach wie vor expansiv

Auch im ersten Quartal 2019 sind Betreiber von Flexible Office
Space eine wahrnehmbare Größe. Insgesamt wurden 17 neue Standorte in
fünf der Big 7 mit einer Gesamtfläche von rund 52.000 m² angemietet.
Das entspricht einem Anteil am gesamten Umsatzvolumen von rund 6
Prozent, bewegt sich damit auf dem Niveau der Jahre 2017 und 2018.
Berlin bleibt führend mit 23.000 m², gefolgt von München und Köln,
beide mit rund 10.000 m². Vier Abschlüsse lagen in der
Größenkategorie oberhalb 5.000 m², davon zwei in Berlin. Der größte
Abschluss mit fast 10.000 m² entfiel auf Design Offices in den
Bavaria Towers in München, eine Anmietung, die auf Mieterseite durch
JLL begleitet wurde. "Betreiber flexibler Bürolösungen bleiben sehr
expansionsfreudig. Auch neue Betreiber suchen entsprechende Flächen
in den Big 7. Für den Markteintritt internationaler Betreiber stehen
häufig Berlin, Frankfurt und München ganz oben auf der Wunschliste.
Gerade in Berlin und München ist der Markt geeignet, für größere
Büroflächen allerdings leergefegt. Aus diesem Grund treten, wie
bereits auch Ende 2018, solche Betreiber vermehrt auch bei Flächen in
Projektentwicklungen als Mitbewerber auf", so Timo Tschammler.

Mit Knotel (aus den USA) und The Instant Group (aus England) sind
zwei Akteure auf den deutschen Markt eingetreten, die ebenfalls
Bürolösungen mit flexiblen Zeiträumen anbieten. "Das Design, der
Ausbau der Flächen sowie die weiteren Services werden aber stärker
kundenspezifisch angepasst. Dieser Trend ist in den USA, London und
Paris bereits weiter vorangeschritten, und wir sehen auch für
Deutschland diesbezüglich ein großes Potenzial", so Helge
Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Geringes Leerstandsniveau beeinflusst unternehmerische Entwicklung

Das kurzfristig verfügbare Angebot an Büroflächen in den Big 7 ist
weiter rückläufig. Die über die Big 7 aggregierte Leerstandsquote
notiert aktuell bei 3,5 Prozent und damit einen Prozentpunkt unter
dem Vorjahresquartal. "Die stärksten Rückgänge der Quote gab es in
Berlin, Düsseldorf und Hamburg. Berlin hat als erster Markt der Big
7-Märkte die zwei Prozent-Marke unterschritten - zuletzt gab es einen
solch niedrigen Wert in München 2002. Bis Jahresende erwarten wir bei
der Mehrheit der Märkte einen weiteren Rückgang des Leerstands. Mit
Blick auf einzelne innerstädtische Teilmärkte zeigen sich
Leerstandsquoten von sogar bis unter einem Prozent", so Scheunemann.

Fertigstellungen steigen 2019 zwar deutlich an: aber nur noch ein
Viertel der Flächen verfügbar

Das über Jahre hinweg sinkende Leerstandsniveau hat vor dem
Hintergrund hoher Flächennachfrage und steigender Mietpreise die
Aktivitäten von Projektentwicklern und in Folge das Bauvolumen
steigen lassen. Derzeit befinden sich rund 4,1 Mio. m² Bürofläche im
Bau - der Großteil davon in Berlin (1,3 Mio. m²) und München (0,85
Mio. m²). Im Gesamtjahr 2019 werden etwa 1,5 Mio. m² fertig gestellt,
entsprechend rund zwei Drittel mehr als noch 2018. Der Anteil der
aktuell für 2019 noch verfügbaren Flächen liegt bei lediglich 25
Prozent, nochmals vier Prozentpunkte unter dem Wert des Vorquartals.
"Damit wird deutlich, dass Flächen in Projektentwicklungen von den
Nutzern gut angenommen werden. Diese bieten nicht nur
Flächenalternativen im engen Markt, sondern ermöglichen den Nutzern
die Umsetzung von modernen Büroarbeitswelten", so Helge Scheunemann.

Im ersten Quartal lässt sich dieser Angebotszuwachs allerdings
noch nicht erkennen. In Düsseldorf, Frankfurt, Köln und München
kamen zwischen Januar und Ende März keine relevanten Flächengrößen
neu auf den Markt. Insgesamt notiert das fertig gestellte, kumulierte
Flächenvolumen in den sieben Immobilienhochburgen bei nur rund
160.000m².

Mietpreise steigen weiter in allen Märkten

Das aktuelle Verhältnis von Angebot und Nachfrage befeuert das
Mietpreiswachstum weiter. Im neunten Jahr in Folge steigt der
Spitzenmietpreisindex von JLL. Im Jahresvergleich hat er um 6,4
Prozent zugelegt und mit rund 215 Punkten den höchsten Stand seit
1992 erreicht. Gegenüber dem Jahresauftakt 2018 waren in allen Big 7-
Märkten ein Anstieg der Spitzenmieten zu beobachten, am stärksten in
Berlin (+9,7 %) und Köln (+9,1 %). Tendenz - mit Ausnahme Köln - bis
Jahresende weiter steigend, Berlin und München mit jeweils +2,00
Euro/m²/Monat vorneweg auf 36,00 Euro/m²/Monat bzw. 41,50
Euro/m²/Monat.



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Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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