Entwicklung der Wohnflächen: Eigentümer stehen besser da

Berlin (ots) -

LBS-Studie: Wohneigentümer haben nicht nur größere Wohnungen, sondern verfügen auch pro Kopf über mehr Wohnfläche als Mieter. Zudem haben Kinder im eigenen Zuhause meist ein Zimmer für sich.

Mehr Platz und mehr Zimmer stehen regelmäßig weit oben auf der Liste der Wohnwünsche. Dies hat sich - darauf deuten viele Befragungsergebnisse hin - noch verstärkt, seitdem die Bundesbürger in der Zeit von coronabedingtem Lockdown und Kontaktbeschränkungen die Erfahrung gemacht haben, wie belastend ein zu beengtes Zuhause für das familiäre Zusammenleben sein kann.

Die tatsächliche Entwicklung der Wohnflächen in Deutschland hat das Berliner Forschungsinstitut empirica in Zusammenarbeit mit LBS Research für die Wohneigentumsstudie der Landesbausparkassen untersucht. Datengrundlage ist die Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) des Statistischen Bundesamts (mehr dazu unten). Demnach bewohnte jeder Haushalt in Deutschland im Jahr 2018 durchschnittlich gut 93 Quadratmeter - ihm stand damit kaum mehr Fläche zur Verfügung als 15 Jahre zuvor.

Dass die Wohnfläche je Haushalt überhaupt noch leicht zugenommen hat, liegt vor allem an der Annäherung der durchschnittlichen Wohnungsgröße in Ostdeutschlands an das westdeutsche Niveau. Inzwischen sind es auch im Osten fast 84 Quadratmeter, im Westen etwas mehr als 96 Quadratmeter. Doch auch wenn sich im Durchschnitt vor allem in Westdeutschland wenig bewegt hat, kristallisieren sich bei genauerem Hinsehen überraschende Trends heraus. Diese zeigen sich insbesondere im Vergleich der Wohnsituation von Mietern und Eigentümern.

Die Ergebnisse im Einzelnen

1. Haushalte, die im Eigentum leben, haben mehr Wohnfläche als Mieterhaushalte - nicht nur insgesamt, sondern auch pro Kopf. Die durchschnittliche Wohnfläche von selbst genutzten Wohnungen und Häusern beträgt knapp 125 Quadratmeter - vermietete Wohnungen sind mit durchschnittlich 71 Quadratmetern nur gut halb so groß. Dass Eigentümer in größeren Wohnungen leben als Mieter, erklärt sich zunächst schlicht dadurch, dass der Erwerb von Eigentum in aller Regel dann ansteht, wenn die Familie zu groß wird, um in einer Mietwohnung zu wohnen - oftmals also mit dem zweiten Kind.

Doch Eigentümer haben eben nicht nur die größeren Wohnungen, sondern auch je Familienmitglied mehr Platz. Laut LBS-Wohneigentumsstudie wohnten Mieterhaushalte in Westdeutschland zuletzt mit 48 Quadratmeter pro Person um einiges beengter als Eigentümer mit 64 Quadratmetern je Haushaltsmitglied. Der Unterschied in den Wohnverhältnissen ist in den vergangenen 20 Jahren immer größer geworden (Grafik):

Während Eigentümerhaushalte im Jahr 2018 pro Kopf fast 13 Quadratmeter mehr Wohnfläche hatten als 1998, haben die Mieter im Schnitt nicht einmal 3 Quadratmeter dazugewonnen.

Eigentumsbildung findet nach wie vor großteils in Form von Ein- und Zweifamilienhäusern statt, während Wohnen zur Miete meist bedeutet, in einer Geschosswohnung zu leben. Die auseinanderlaufende Entwicklung hängt mit dieser Zweiteilung zusammen: Zum einen hat sich der wenige Neubau - und damit eben auch der Bau größerer Wohneinheiten - in den 2000er Jahren vor allem auf selbst genutzte Immobilien, also Eigenheime, konzentriert. Zum anderen hat die Landflucht vieler junger Menschen dazu geführt, dass sich das Wohnen zur Miete noch stärker in kleine Stadtwohnungen verlagert hat.

2. Jüngere Haushalte bewohnen größere Eigenheime als die älteren - und sie haben auch mehr Wohnraum zur Verfügung als Gleichaltrige vor 20 Jahren. Selbstnutzer im Alter von 30 bis 39 Jahren, oftmals also junge Familien, leben heute auf durchschnittlich 134 Quadratmetern Wohnfläche. Das sind 17 Quadratmeter mehr als Gleichaltrigen vor 20 Jahren zur Verfügung stand (Grafik).

Dass sich die nachrückenden Eigentümergenerationen mehr Quadratmeter leisten als ihre Vorgänger, ist zugleich die Erklärung dafür, dass die jungen Familien in weit größeren Häusern und Eigentumswohnungen leben als die Gruppe der über 50-, 60- und 70-jährigen Eigentümer. Die über 80-Jährigen haben zwar mit durchschnittlich 116 Quadratmetern Wohnfläche die kleinsten Eigenheime - bewohnen damit aber doch deutlich größere Häuser als dieselbe Altersgruppe im Jahr 1998.

3. Je neuer eine selbst genutzte Immobilie ist, desto größer ist sie durchschnittlich - und umso jünger sind ihre Bewohner. Die Betrachtung nach Baujahr untermauert den Befund, dass jüngere Haushalte tendenziell auf größerem Fuß leben als ihre Eltern. Selbst genutzte Häuser und Wohnungen, die 2011 oder später gebaut wurden, sind im Schnitt 141 Quadratmeter groß und die Bezugsperson des jeweiligen Haushalts ist im Mittel knapp 44 Jahre alt. Eigenheime mit Baudatum zwischen 1949 und 1990 bieten dagegen lediglich 120 Quadratmeter Wohnfläche und ihre Bewohner sind im Schnitt bereits 61 Jahre alt. Pro Person stehen in diesen älteren Häusern allerdings 66 Quadratmeter zur Verfügung und damit 10 Quadratmeter mehr als in den Neubauten. Der Grund: In neuen Häusern wohnen zumeist junge Familien mit Kindern, während der Nachwuchs aus den älteren Eigenheimen bereits ausgezogen ist.

Die gleiche Betrachtung nach Baujahrgang für Mietwohnungen ergibt ein ambivalentes Bild. Für die Baujahre 1949 bis 2010 galt auch für Mietwohnungen die Regel: je neuer, desto größer. Die durchschnittliche Wohnfläche einer Mietwohnung ist in dieser Zeit von 69 auf 80 Quadratmeter gestiegen. Darin spiegelt sich die Nachfrage nach geräumigeren Wohnungen wider. Seit 2010 jedoch kippt der Trend: Neuere Mietwohnungen sind im Durchschnitt nur noch 77 Quadratmeter groß. Allerdings gibt es bei Mietwohnungen keine großen Altersunterschiede der Bewohner nach Baujahr. Zudem sind Mieterhaushalte generell jünger als Eigentümer. Das zeigt, dass eine Mietwohnung anders als das Eigenheim seltener eine Entscheidung fürs Leben ist. In Mietwohnungen ist die Fluktuation der Bewohner höher - und zwar auch deshalb, weil aus vielen Mietern in einer bestimmten Lebensphase schließlich doch Bewohner der eigenen vier Wände werden.

4. Familien, die im Eigentum leben, verfügen über mehr Wohnfläche speziell für ihre Kinder - und sie haben auch wesentlich häufiger für jedes Kind ein eigenes Zimmer. Gemäß den Berechnungen von empirica stehen jedem Kind, das mit seiner Familie in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus lebt, drei bis vier Quadratmeter mehr zur Verfügung als Kindern, die in Mietwohnungen groß werden. Noch offensichtlicher wird es beim Vergleich der Zimmerzahl, dass ein Eigenheim seinen Bewohnern mehr Rückzugsmöglichkeiten und damit auch mehr Freiraum zur persönlichen Entfaltung bietet. Fast alle vierköpfigen Familien der Altersgruppe 40 bis 49 Jahre, die im Eigentum leben, haben für jedes Kind ein eigenes Zimmer. Auf Familien im selben Alter und mit derselben Kinderzahl, die zur Miete wohnen, trifft das nur noch zu zwei Dritteln zu. Und je höher die Zahl der Kinder ist, desto größer fällt der Unterschied aus (Grafik):

Bei drei und mehr Kindern haben immer noch drei Viertel der Eigentümerfamilien für jeden Sprössling ein eigenes Zimmer, aber nur noch 36 Prozent der Mieterfamilien.

All diese Zahlen zeigen nach Einschätzung von LBS Research vor allem, wie viel Wert Wohneigentümer darauf legen, dass ihr Zuhause die Bedürfnisse der Familie deckt. Weil der Erwerb der eigenen vier Wände für viele Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens ist, möchte kaum jemand dabei viele Kompromisse eingehen. Mit anderen Worten: Jüngere Wohneigentümer wollten anscheinend in den vergangenen Jahren größere Eigenheime und Wohnungen bauen oder kaufen als vorherige Eigentümergenerationen und sie haben es dank des gestiegenen Wohlstands und günstiger Finanzierungsbedingungen auch geschafft, diesen Wunsch in die Tat umzusetzen.

Aus Sicht von LBS Research dürfte sich das Blatt jedoch bald wenden: Zwar haben die niedrigen Zinsen den Anstieg der Immobilienpreise befeuert - zugleich aber auch eine ganze Weile kompensiert. Inzwischen verschlechtert sich die Erschwinglichkeit von Wohneigentum aber wieder. Deshalb - und weil es ihnen an Eigenkapital fehlt - werden Wohneigentümer in spe wohl zunehmend Abstriche an der Quadratmeterzahl ihres künftigen Heims und auch an dessen Grundstücksfläche machen müssen.

Die EVS: Was hinter den Zahlen steckt

Für die Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) des Statistischen Bundesamts werden alle fünf Jahre rund 60.000 private Haushalte zu ihren Lebens-, Vermögens- und Einkommensverhältnissen befragt - und das schon seit Anfang der 1960er Jahre. Die EVS ist die größte repräsentative Erhebung auf freiwilliger Basis innerhalb der Europäischen Union. Zuletzt fand sie im Jahr 2018 statt, die ersten Daten daraus wurden 2019 veröffentlicht, wissenschaftliche Sonderanalysen liegen seit 2020 vor. Einer der Befragungsschwerpunkte liegt auf der Wohnsituation und den Wohnkosten. Die Antworten auf diese Fragen wertet das Forschungsinstitut empirica seit 1995 im Auftrag der Landesbausparkassen aus. Im Fokus steht dabei die Entwicklung der regionalen Wohn- und Vermögensverhältnisse sowie der Wohnkosten.

Die EVS ist als Datenbasis für solche Analysen besonders geeignet, weil sie anders als beispielsweise der Mikrozensus nicht nur eine grobe Selbsteinschätzung der Nettoeinkommen abfragt, sondern buchhalterisch eine Vielzahl von Einkommenskomponenten der einzelnen Haushaltsmitglieder ermittelt, darunter den Mietwert von selbst genutztem Wohneigentum, Einkünfte aus abhängiger und selbstständiger Beschäftigung, aus verschiedenen Vermögensarten, aus Untervermietung sowie aus staatlichen und privaten Transferzahlungen. Darüber hinaus werden in der EVS anders als im Mikrozensus nicht nur die Wohnkosten von Mietern, sondern auch von Wohneigentümern erhoben, also Ausgaben für den Kauf von Grundstücken und Immobilien, Zinsen, Tilgung, Instandsetzungen und Modernisierungen. Im Mikrozensus wird zudem das Vermögen nicht abgefragt. Last but not least erfasst die EVS sehr detailliert Konsumausgaben in zahlreichen Haupt- und Unterkategorien. Auf dieser Basis lässt sich unter anderem das unterschiedliche Ausgabeverhalten von Mietern und Eigentümern analysieren, insbesondere bei jungen Ersterwerbern.

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Dr. Ivonn Kappel
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