Wohnimmobilien: keine Blase trotz hoher Preisdynamik

Vor diesem Hintergrund hat sich das Team von AENGEVELT-RESEARCH im Rahmen seiner Marktbeobachtungen im November 2017 mit der Frage beschäftigt, ob die dynamische Preisentwicklung am deutschen Wohnimmobilienmarkt eventuell schon die Gefahr einer Blasenbildung birgt.

Potenzielle Preisblasen allenfalls in wenigen Teilmärkten

Auf Basis ihrer Analysen kamen die Experten zu dem Schluss, dass potenzielle Preisblasen bislang höchstens in ganz wenigen Teilmärkten zu vermuten seien, in denen es schon seit Jahren eine überdurchschnittliche Preisdynamik gab. Basis dieser Einschätzung sind die Marktentwicklungen der einzelnen Bundesländer, die AENGEVELT-RESEARCH gemeinsam mit seinen Partnern innerhalb des Netzwerkes "DIP Deutsche Immobilien-Partner" regelmäßig analysiert. Dem Netzwerk gehören insgesamt 17 Partnerunternehmen an, die bundesweit an 64 Standorten mit ihren Büros präsent sind und somit auch außerhalb der großen Metropolen eine gute Marktabdeckung erreichen. Die jüngsten Datenanalysen des Netzwerkes zeigen, dass die Dynamik der Kauf- und Mietpreisentwicklung in den verschiedenen Teilmärkten zwar unterschiedlich ausgeprägt ist, sich aber in der Regel keine drohenden Preisblasen abzeichnen. Vielmehr seien selbst an den Märkten von Metropolen wie München, Hamburg oder Berlin eher Nachholeffekte in Gestalt anziehender Neubauaktivitäten – mit der Folge eines steigenden Preisniveaus – als drohende Preisblasen festzustellen. In diesem Zusammenhang weisen die Marktanalysten darauf hin, dass es insbesondere in den Wachstumskernen nicht realistisch sei, in absehbarer Zeit ein Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage zu erreichen. Vielmehr bleibe das Angebot dort auch weiterhin hinter der Nachfrageentwicklung zurück, die von anhaltendem Zuzug und steigenden Haushaltszahlen stimuliert wird.

Erhebliche regionale Differenzen bei der Kaufpreisentwicklung

Vergleicht man die Daten der einzelnen untersuchten Standorte, dann werden teilweise erhebliche regionale Unterschiede sichtbar. So waren zwar in allen betrachteten Großstädten während der letzte zehn Jahre Preissteigerungen zu verzeichnen, deren Ausmaß variierte jedoch stark in Abhängigkeit vom Standort und vom jeweiligen Marktsegment. So stiegen die Neubaupreise in den sieben großen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München sowie Stuttgart um mehr als 70 Prozent, in sogenannten B- und C-Städten wie etwa Bremen, Dresden oder Karlsruhe dagegen lediglich um rund 60 Prozent. Noch größere Unterschiede ergaben sich bei den Wiederverkaufspreisen für "gebrauchte" Eigentumswohnungen. Sie stiegen in den sieben Top-Standorten um mehr als 75 Prozent, an den B- und C-Standorten hingegen nur um etwa 47 Prozent.

Mietpreisentwicklung verläuft deutlich moderater

Im Vergleich zu den Kaufpreisen haben sich die Mietpreise deutlich moderater entwickelt. Sie erhöhten sich während des Analysezeitraums in den untersuchten Städten bei Neubauwohnungen insgesamt um 45 Prozent, bei Bestandsbauten dagegen um 37 Prozent. Dass die Diskrepanz zwischen stärkeren Kaufpreissteigerungen und einer moderateren Entwicklung der Mietpreise nicht per se als Anzeichen für eine Preisblase zu interpretieren sei, begründen die Analysten mit der Tatsache, dass es parallel zu den beschriebenen Preisentwicklungen zumindest temporär auch einen Anstieg der Wohneigentumsquoten gegeben habe. Aufgrund der weniger regulierten Angebotsbedingungen seien im Eigentumssegment schnellere Preissteigerungen möglich gewesen als bei Mietwohnungen.

Wachsende Diskrepanz zwischen Baugenehmigungen und Fertigstellungen

Bemerkenswert ist die zunehmende Diskrepanz zwischen den erteilten Baugenehmigungen und den tatsächlich erfolgten Fertigstellungen. So nahm die Zahl der jährlichen Baugenehmigungen von 2008 bis 2016 zwar um 115 Prozent zu und hat sich somit mehr als verdoppelt, doch die Zahl der Fertigstellungen stieg im selben Zeitraum lediglich um 58 Prozent. Im Jahr 2016 belief sich die Differenz zwischen genehmigten und fertiggestellten Wohnungen bereits auf rund 100.000 Einheiten. Mit Blick auf die Zunahme der Bautätigkeit verweist AENGEVELT-RESEARCH darauf, dass diese sich zum großen Teil auf die großen Metropolen sowie auf B- und C-Städte konzentriere, die – bedingt durch die Urbanisierung – ohnehin auf verstärkte Wohnungsbauaktivitäten setzen. Bei der überwiegenden Mehrheit der Neubauten handele es sich nicht um reine Spekulationsbauten.

Wohnungskäufer finanzieren konservativer

Offenbar deutet auch die Entwicklung am Markt für Wohnungsbaukredite nicht auf eine drohende Blasenbildung hin. Denn wenngleich sich das Volumen der Wohnungsbaukredite von privaten und institutionellen Kreditnehmern nach Angaben der Bundesbank von etwa 132 Milliarden Euro im Jahr 2007 auf rund 210 Milliarden Euro im Jahr 2016 erhöht hat, stiegen parallel dazu die anfänglichen Tilgungsraten und die Quote der eingesetzten Eigenmittel. Lag die durchschnittliche Anfangstilgung 2009 noch bei 1,9 Prozent, so waren es 2015 bereits 3,1 Prozent, während die durchschnittliche Fremdmittelquote bei privaten Wohnungskäufen im selben Zeitraum von 83 Prozent auf 76 Prozent zurückging. Das geringe Zinsniveau motiviert Wohnungskäufer also nicht nur, in größerem Umfang Immobilienkäufe zu finanzieren. Vielmehr nutzen sie die niedrigen Zinsen auch, um bei vergleichbarer Belastung konservativere Finanzierungsstrukturen darzustellen, indem sie ihre Verbindlichkeiten schneller wieder abbauen.