JLL Europäische Büroimmobilienuhr 3. Quartal 2018 - Business as usual: die europäischen Bürovermietungsmärkte bleiben in der Erfolgsspur

Frankfurt (ots) - Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex
von JLL steigt im 3. Quartal 2018 gegenüber den vorangegangen drei
Monaten um 2,4%

Damit liegt der jährliche Mietpreiszuwachs in Europa mit einem
Plus von 6,0% weiterhin deutlich über dem 5-und 10-Jahresdurchschnitt
- Für das Gesamtjahr 2018 wird ein Mietpreiswachstum von 3,4 %
erwartet

Der europäische Büroflächen-Umsatz erreicht im 3. Quartal 2018 3,3
Mio. m², ein Zuwachs von 4% gegenüber dem Vergleichszeitraum des
Vorjahres - das Dreivierteljahresvolumen liegt damit bei 9,77 Mio. m²

Europäische Büro-Leerstandsquote geht weiter zurück: im 3. Quartal
2018 um 30 Basispunkte auf 6,5% - erneut niedrigster Stand seit 2002

Europäische Büronutzermärkte

Politische Spannungen und wirtschaftliche Unwägbarkeiten wie der
Handelskonflikt zwischen den USA und China haben die
Wachstumsaussichten in Europa leicht abgeschwächt. Für Deutschland
und Frankreich prognostiziert Oxford Economics im Oktober einen
Wachstumsrückgang: auf 1,8% bzw. 1,6 % in diesem Jahr und für 2019
auf 1,6 % bzw. 1,7%. Gemessen an den Wachstumsraten der letzten
Dekade, in Deutschland zwischen minus 5,6% und 3,9 % und in
Frankreich zwischen minus 2,8% und 2,3%, bewegen sich solche
Wachstumszahlen aber in einem durchaus soliden Rahmen. Der Motor
läuft noch, wenn auch mit weniger PS. In Großbritannien befinden sich
die Brexit-Verhandlungen mit der EU in der finalen Phase, Differenzen
in der Regierungspartei und die damit einhergehenden Unsicherheiten
hinterlassen inzwischen Spuren auf die wirtschaftlichen Aussichten
für das Vereinigte Königreich: Zwar wuchs die britische Wirtschaft im
zweiten Quartal kräftiger als die der Euro-Zone, insgesamt geht
Oxford Economics aber in 2018 nur von einem BIP-Wachstum von 1,3%
aus, für 2019 von 1,5%.

Die europäischen Büro-Immobilienmärkte bleiben von politischen und
wirtschaftlichen Unsicherheiten unbeeindruckt. Die kurz- und
mittelfristigen Aussichten für den europäischen Büroflächenmarkt sind
erfreulich. Nicht zuletzt angesichts der weiterhin sinkenden
Arbeitslosigkeit und steigenden Beschäftigtenzahlen in der Region
rechnet JLL 2018 mit einer anhaltend soliden Nachfrage nach
Büroflächen und einem jährlichen Mietpreiswachstum deutlich über dem
10-Jahres-Durchschnitt (0,6%).

Mehr Städte mit Mietpreisanstieg

Der gewichtete europäische Mietpreisindex von JLL* ist im 3.
Quartal 2018 gegenüber dem vorangegangenen Quartal um 2,4% gestiegen.
15 der 24 Index-Städte verzeichneten dabei ein Mietpreiswachstum (Q
2: 10 Index-städte). Mit 6,0% gegenüber Vorjahr liegt der jährliche
Mietpreiszuwachs in Europa weiterhin deutlich über dem 5- bzw.
10-Jahres-Durchschnitt von 2,6 bzw. 0,6 %.

Im Londoner Teilmarkt West End haben die Spitzenmieten im 3.
Quartal um 4,5% (wie auch im Jahresvergleich) zugelegt, ein Hinweis
auf die Widerstandsfähigkeit des Nutzermarktes trotz Gegenwinds im
weiteren Makro-Umfeld.

Unter den 17 im Index vertretenen Märkten in der Eurozone wiesen
vor allem die niederländischen Märkte hohe Mietpreissteigerungen im
3. Quartal auf. Rotterdam mit 7,1%, gefolgt von Utrecht (+3,9%),
Amsterdam (+3,7%) und Den Haag (+2,6%) bewegten sich über dem
europäischen Durchschnittswert. Diese bemerkenswerte Performance der
niederländischen Märkte war eine Folge niedrigen Leerstands und eines
starken Wettbewerbs um qualitativ hochwertige Flächen.

Überproportionale Quartalszuwächse waren über das Quartal auch für
die sich spätzyklisch erholenden Städte zu notieren, allen voran
Budapest mit 6,7 %, Paris mit einem Plus von 3,8%, Barcelona (+3,1%)
und Madrid (+3,0%). Warschau kam auf ein Plus von 2,2%.

In sechs der sieben deutschen Immobilienhochburgen legte die
Spitzenmiete im dritten Quartal im Vergleich zum Vorquartal zu. Nur
Stuttgart blieb außen vor. Die stärkste Performance war in Köln mit
4,5% zu beobachten, gefolgt von Berlin (+3,2%), Hamburg (+1,9%),
Düsseldorf (+1,9%), München (+1,3%) sowie Frankfurt (+1,3%). Im
Jahresvergleich zeigt sich ein Zuwachs zwischen rund 3,8 % in
Düsseldorf und Hamburg sowie 12,1 % in Berlin. Der deutliche Anstieg
der Mietpreise gilt nicht nur für die Spitzen- sondern auch für
Nebenlagen. Da auch hier der Leerstand aufgrund der zunehmenden
Nachfrage sinkt, die von den zentralen Standorten auf diese Lagen
übergeht, bleibt ein Mietpreisanstieg nicht aus. Für Berlin
beispielsweise haben in 14 von 15 Teilmärkten die Spitzenmieten im
Jahresverlauf angezogen - am stärksten im Teilmarkt Mitte um +40 %.
Im Münchener Stadtgebiet ergibt sich ein ähnliches Bild: dort konnten
in den ersten neun Monaten für elf von zwölf Teilmärkten steigende
Spitzenmieten registriert werden, besonders stark im Teilmarkt Osten.
Hier lag das Plus bei 19 %.

Europaweit prognostiziert JLL für die nächsten fünf Jahre ein
jährliches Büro-Mietpreiswachstum von durchschnittlich 1,9% pro Jahr
- dies auf Basis einer relativ robust bleibenden Nachfrage und nur
wenig spekulativer Projektentwicklungen.

Stärkstes 3. Quartal beim Umsatz überhaupt

Nach einem starken ersten Halbjahr 2018 zeigte die Nachfrage auch
im 3. Quartal keinerlei Anzeichen einer Abschwächung. Im Gegenteil:
Der europäische Büroflächenumsatz erreichte in den Monaten Juli bis
Ende September mit 3,3 Mio. m² ein Rekordergebnis. Das Wachstum lag
dabei in Mittel- und Osteuropa (+5% gegenüber Q 3 2017) höher als in
Westeuropa (+3%).

Europaweit ergibt sich für das Dreivierteljahr ein
Büroflächenumsatz von 9,77 Mio. m² (+ 5 % gegenüber dem
Vergleichszeitraum in 2017). Für das Gesamtjahr prognostiziert JLL
ein Umsatzvolumen von 13,2 Mio. m². Damit bliebe 2018 leicht unter
dem Rekordniveau des Vorjahres (13,7 Mio. m²), im langjährigen
Vergleich aber um 18 % höher als der Durchschnitt der Jahre 2008 -
2017.

In London hatte der Brexit-Gegenwind bislang noch keine
signifikanten Auswirkungen auf die Nutzeraktivitäten. In den ersten
neun Monaten 2018 bewegte sich der Umsatz mit 758.000 m² sogar leicht
(1%) über dem Vergleichswert 2017. Auf Vorjahresniveau (2017: rund
2,6 Mio. m²) erwartet JLL 2018 dank eines dynamischen letzten
Quartals das Umsatzvolumen in Paris. Der Rückgang von 18% im 3.
Quartal sollte damit eine Momentaufnahme bleiben.

Robust bleiben auch die Nutzeraktivitäten in Deutschland. Im
Dreivierteljahreszeitraum zeigt sich der Büroflächenumsatz in den
sieben deutschen Büroimmobilienhochburgen auf hohem Niveau,
wenngleich er mit 2,8 Mio. m² nicht an das Vorjahresergebnis
heranreicht (minus 6 %). Bei längerfristiger Betrachtung wird jedoch
die gegenwärtige Nachfragestärke offensichtlich: +11 % im
5-Jahresvergleich und +21 % im 10-Jahresvergleich. Ausschlaggebend
für den Umsatzrückgang sind die Einbußen in vier der sieben Märkte:
von Hamburg minus 10 %, über Berlin und Köln (jeweils minus 21%) bis
Stuttgart minus 25 %. Umsatz-Spitzenreiter ist einmal mehr München
mit 686.000 m² und dem stärksten Wachstum gegenüber dem
Vorjahreszeitraum (+14 %). Auf Rang zwei mit einem Umsatzvolumen von
575.000 m² steht Berlin, das allerdings einen Umsatzrückgang von 21 %
zu verzeichnen hat. Frankfurt bleibt mit 10 % im Plusbereich und
kommt auf 456.000 m².

In Amsterdam, einem der angebotsseitig angespanntesten Märkte, ist
der Umsatz von Januar bis Ende September 2018 im Jahresvergleich um
38% auf 146.000 m² zurückgegangen. Der geringe Leerstand bremst die
Aktivität, für potentielle Nutzer rücken daher zunehmend auch andere
Randstad-Städte in den Fokus ihrer Flächensuche. Rotterdam etwa
verbuchte einen Umsatzzuwachs von über 100% Die
Projektentwicklungs-Pipeline wird in Amsterdam die Nachfragelage nur
leicht entspannen, der Büroflächenumsatz für 2018 dürfte sich unter
dem Vorjahr, aber wieder auf über 300.000 m² einpendeln.

Ein starkes 3. Quartal notierten die mittel- und osteuropäischen
Märkte, angeführt durch eine erheblich gesteigerte Aktivität in
Warschau (+20% gegenüber Q3 2017 und damit ein
Dreivierteljahresumsatz 2018 von 491.000 m²) sowie Prag mit einem
Plus von 12% und damit für die ersten neun Monate insgesamt ein
Volumen von 375.000 m². In der tschechischen Hauptstadt war das fast
ein Drittel mehr im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Eine ebenfalls
bemerkenswerte Performance im 3. Quartal konnten Barcelona (+84%
gegenüber Q 3 2017), Mailand (+83%), Stockholm (+48%) und Madrid
(+38%) vorweisen. Der starke Anstieg führte zu teilweise deutlich
höheren Umsatzergebnissen im Dreivierteljahr.

Rückgang des Leerstands in fast allen Indexstädten -
Fertigstellungen können Nachfrage auch in den nächsten Jahren nicht
ausreichend bedienen

Die europäische Büro-Leerstandsquote ist im 3. Quartal 2018 um
weitere 30 Basispunkte auf den mit 6,5% niedrigsten Stand seit 2002
gesunken. Zwar haben Büro-Fertigstellungen im 3. Quartal zugelegt,
die robuste Nachfrage und eine hohe Vorvermietungstätigkeit halten
den Leerstand aber nach wie vor auf niedrigem Niveau. Entsprechend
notierten europaweit im 3. Quartal mit Ausnahme von Dublin (+20
Basispunkte auf 8,7%) und Edinburgh (stabil bei 3,5%) alle 24
Index-Städte einen Rückgang der Leerstandquote. Die höchsten
Rückgänge wurden in Rotterdam (-110 Basispunkte auf 13,3%), Frankfurt
(-70 Basispunkte auf 6,6%) und Warschau (-60 Basispunkte auf 10,5%)
verzeichnet. Die unter den Indexstädten niedrigste Leerstandsquote
zeigen mit Berlin (2,7 %) und München (3,0 %) zwei deutsche Städte.
Noch niedriger liegt der prozentuale Leerstand in Stuttgart (2,3 %).

Die Fertigstellungs-Pipeline in den 24 analysierten Märkten weist
im 3. Quartal zwar ein leichtes Plus (+3 %) gegenüber dem
Vergleichszeitraum 2017 auf, 894.000 m² bedeuten aber im Vergleich
zum 10-Jahresschnitt noch immer ein um ein Viertel niedrigeres
Volumen. Der Löwenanteil neuer Flächen entfiel erneut auf Paris und
London.

Europaweit bleibt es für den Dreivierteljahreszeitraum mit 2,68
Mio. m² sogar noch bei einem leichten Rückgang der Fertigstellungen.

Für das Gesamtjahr 2018 rechnet JLL mit Fertigstellungen von rund
4,5 Mio. m². Steigende Fertigstellungsvolumina von voraussichtlich
5,6 Mio. m² bzw. 6,7 Mio. m² in 2019 und 2020 werden in Anbetracht
niedriger Leerstände und geringer spekulativer
Projektentwicklungstätigkeit weiter nicht ausreichend für Entspannung
auf der Angebotsseite sorgen können.

* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin,
Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh,
Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau,
München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.



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Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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